距5月17日房地产一揽子优化战术（以下简称“5.17新政”）发布已跳动两周，本事上海、广州、深圳、天津等多个一二线城市落地了裁减首付比例、调度房贷利率以及优化限购等在内的一系列撑持战术。从高频数据看，新政发布后新址销售略有改善，作为本轮优化重点的一线城市房价出现分化，北京、广州、深圳略有回升，上海受新盘供给影响近期波动幅度较大。

二手房带当作交均有好转，价钱陆续着落但跌幅边缘收窄，举座仍延续“量稳价跌”态势。咱们觉得本轮优化战术有助于提振楼市信心，从成交数据看对适应地产基本面也起到一定的作用，但能否扭转房地产市集下行趋势还有待不雅察，具体原因如下：

从战术导向看本轮商品房收储或以保险房建设为重点，兼带去库存。何立峰在5月17日召开的寰球切实作念好保交房使命视频会议上指出，商品房库存较多城市，政府不错需定购，酌情以合理价钱收购部分商品房用作保险性住房。

此外，收储还面对几大经管条件：1）已建成未销售（未完工的不在收储范围内）；2）收储的户型和面积经管（小户型，70平以下）；3）收储的国企要骄矜银行授信要求（银行承担信用风险）；4）收购后要速即配售或租借（运营管理要求高）。

用于收储的资金范围相对有限，在去库方面阐扬根人道作用需要更多资金撑持。凭证咱们测算，2024年4月末商品住宅广义库存面积达到18.5亿平，去化周期跳动23个月，要是降到18个月的话，简略需要去化3.8亿平，假定百城新建住宅均价为1万元/平素米，那么大要需要快要4万亿的资金范围。本轮用于收储的资金主要为央行再贷款以及银行配套资金，共5000亿元，与去库所需资金体量辞别较大。

需求端刺激战术边缘作用或在弱化。刻下还贷压力、收入不适应性以及房价着落预期是住户购房的主要阻力，贬责房地产问题应从这些场地入辖下手，单纯饱读吹住户加杠杆的需求端刺激战术边缘作用或有限。

距5月17日房地产一揽子优化战术（以下简称“5.17新政”）发布已跳动两周，本事上海、广州、深圳、天津等多个一二线城市落地了裁减首付比例、调度房贷利率以及优化限购等在内的一系列撑持战术。从高频数据看，新政发布后新址销售略有改善，作为本轮优化重点的一线城市房价出现分化，北京、广州、深圳略有回升，上海受新盘供给影响近期波动幅度较大。

二手房带当作交均有好转，价钱陆续着落但跌幅边缘收窄，举座仍延续“量稳价跌”态势。

新址销售同比小幅改善，一线新建商品住宅价钱走漏出现分化。5.17新政发布后两周（2024W21～2024W22），30大中城市商品房日均销售面积同比增速差异为-33.8%、-29.4%，新政发布当周为-37.6%；该方针和以前5年同期（2018-2023年，银河优配不含2020年）销售面积均值比较，新政发布后两周的跌幅也出现贯穿不竭，同比增速差异为-42.7%和-37.1%，新政发布当周增速则为-45.5%。其中，分城市看一二线城市销量的成立更具贯穿性。

价钱端来看，本轮优化成果以作为中枢钞票的一线城市房价作为参照更具象征意旨，新建商品住宅价钱8周移动平均数据浮现，新政发布后北京、广州、深圳三个一线城市房价举座略有回升，上海或由于新盘供应要素价钱波动较大。

二手房成交量同比回升，价钱端延续下行趋势。

带看量方面，一线二手房带看数据在五一假期后达到阶段性高点，之后逐步回落，新政发布后北京、上海、广州带看量有所回升，深圳小幅下降；成交量方面，新政发布后两周，10座代表性城市二手房成交面积同比差异录得-0.5%和6.2%，均高于新政发布当周的-8.8%，5月北京、深圳二手房成交套数差异为13383套和4164套，股票交易较季节性（2018-2022年，不含2020年同期）同比增速差异为-7.4%和-4.7%，前值为-11.6%和-7.8%；价钱端来看，5月百城二手住宅价钱指数环比着落0.7%，但较4月的-0.75%边缘不竭。举座看，二手房交游“量稳价跌”的状态仍在延续，但边缘上有一定进程改善。

在5.17新政发布后，市集多半觉得有两点超预期：一是政府方面通过收储、地皮回购等干系战术运行入辖下手去库存，象征着战术场地的要紧滚动；二是战术落地后首付比例和房贷利率优化进程达到历史之最。咱们觉得本轮优化战术有助于提振楼市信心，从成交数据看对适应地产基本面也起到一定的作用，但能否扭转房地产市集下行趋势还有待不雅察，具体原因如下

1、从战术导向看本轮商品房收储或以保险房建设为重点，兼带去库存。

何立峰在5月17日召开的寰球切实作念好保交房使命视频会议上指出，商品房库存较多城市，政府不错需定购，酌情以合理价钱收购部分商品房用作保险性住房1。5月17日下昼，在国新办举行的国务院战术例行吹风会上，央行策动阐扬东说念主提到了若何消化存量商品房的战术步调，从笃定来看，收储面对的经管条件较为严格：

1）所收购的商品房严格收尾为房地产企业已建成未出售的商品房，未完工的商品房并不在收储范围之内；2）按照保险性住房是用于骄矜工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格主持所收购商品房的户型和面积法度，保险性租借住房常常以建筑面积70平素米以下小户型为主，一些大面积的改善户型不在收储范围之内；3）作为收购主体的国有企业及所属集团不得触及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同期应具备银行授信要乞降授信空间，这意味着银行要承担信用风险，对花式的审核也会较为严格；4）收购后要速即配售或租借，对花式的运营管理也有比较高的要求。客不雅来讲，在收储经过中同期骄矜上述条件存在一定难度，何况相宜保险条件的工薪群体、房地产企业以及收购主体皆要按照自觉参与的原则进行，因此鼓励节拍和成果有待不雅察。

2、用于收储的资金范围相对有限，在去库方面阐扬根人道作用需要更多资金撑持。

凭证咱们测算，2024年4月末商品住宅广义库存面积达到18.5亿平，去化周期跳动23个月，要是降到18个月的话，简略需要去化快要4亿平库存，2024年5月寰球百城样本住宅平均价钱为16396元/平素米，口头上至少需要6.2万亿资金。但要是计议到出售穷苦的花式自己扣头力度就比较大，收储价钱可能大幅低于备案价，咱们假定每平米需要的资金范围为1万元，也至少需要约3.8万亿的资金范围。本轮用于收储的资金主要为央行再贷款以及银行配套资金，共5000亿元，与去库所需资金体量辞别较大。

3、需求端刺激战术边缘作用或在弱化。

刻下还贷压力、收入不适应性以及房价着落预期是住户购房的主要阻力，贬责房地产问题应从这些场地入辖下手，单纯饱读吹住户加杠杆的需求端刺激战术边缘作用或有限。中国指数有计划院4月置业访谒证实浮现，还贷压力大、收入不适应、房价着落是影响住户购房的主要要素，占比均超35%。

央行访谒问卷也浮现，我国耗尽者收入预期刻下仍处于历史底部区间，且瞻望畴昔房价下降的住户占比陆续攀升。举座上咱们觉得本轮优化战术成果能否延续需要进一步不雅察。

本文作家：边泉水、宋进朝，开端：西部证券，原文标题：《地产新政成果若何？》

边泉水S0800522070002 宋进朝S0800521090001

• 地产
• 新政
• 成果
• 若何